Infobrief Steuerberatung
8. Ausgabe 2021

III. Umsatzsteuer: Wohnungsvermietung und Stromlieferung

Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG); die Lieferung von Strom ist dagegen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Liefert ein Wohnungsvermieter gleichzeitig auch den Strom für seine Mieter, hängt die umsatzsteuerliche Behandlung der Stromlieferung davon ab, ob die Stromlieferung als Nebenleistung zur Hauptleistung „Wohnungsvermietung“ oder als selbständige Hauptleistung zusätzlich zur Vermietung anzusehen ist.

Die Finanzverwaltung behandelt insbesondere die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser und die Lieferung von Strom durch den Vermieter als umsatzsteuerliche Nebenleistungen zur Vermietung,8 die dann zusammen mit der Vermietung umsatzsteuerfrei sind. Das bedeutet, dass der Vermieter die ihm in diesem Zusammenhang in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer abziehen kann.

Das Finanzgericht Niedersachsen9 hatte die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaikstrom an die Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbständige Hauptleistung – neben der umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung – angesehen, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte.

Entscheidend für die Behandlung als selbständige Leistung war, dass mit den einzelnen Mietern neben den Mietverträgen gesonderte Verträge über die Stromlieferungen abgeschlossen wurden, die u. a. eine vom Mietvertrag unabhängige Kündigungsmöglichkeit vorsahen, sodass die Mieter den Stromanbieter frei wählen konnten.

Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof10 eingelegt; seine Entscheidung muss abgewartet werden.


8 Siehe Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE.
9 FG Niedersachsen, Urteil vom 25.02.2021 11 K 201/19 (EFG 2021 S. 883), mit Hinweis auf das EuGH-Urteil vom 16.04.2015 C-42/14.
10 Az. des BFH: XI R 8/21.


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