Infobrief Steuerberatung
7. Ausgabe 2022

IV. Aktuelle Grunderwerbsteuersätze

Die Bundesländer können die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes selbst bestimmen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die aktuellen Steuersätze:


Der Grunderwerbsteuer unterliegt regelmäßig der Kauf eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung; die Steuer wird unter Zugrundelegung des Kaufpreises des Objekts (bzw. der Gegenleistung) ermittelt.

Vor dem Hintergrund, dass sich die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen Kostenfaktor entwickelt hat, ist auf Folgendes hinzuweisen:

•  Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb eines Grundstücks einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile; dazu gehören die mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen, d. h. insbesondere ein Gebäude.

Bewegliche Sachen (sog. Zubehör), die zwar wirtschaftlich dem Erwerbsgegenstand dienen – wie z. B. das Inventar –, zählen dagegen nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Hierunter fallen z. B. mitveräußerte Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Küchenausstattung oder eine abnehmbare Markise. Wird derartiges Inventar im Kaufvertrag einzeln aufgeführt und dafür ein gesonderter Preis angesetzt, kann dieser Wert von der grunderwerbsteuerpflichtigen Gesamtgegenleistung abgezogen werden. Der Wert des Inventars kann dabei mit einem angemessenen Betrag angesetzt werden; einige Finanzbehörden erkennen einen realistisch geschätzten Betrag regelmäßig an, wenn dieser 15 % des gesamten Kaufpreises nicht überschreitet.

•  Wird im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Wohneigentumsanlage auch der Anteil an einer Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) übernommen, war bislang fraglich, ob der auf die Rücklage entfallende und ausgewiesene Kaufpreis aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden kann.

Der Bundesfinanzhof19 hat diese Praxis abgelehnt. Wie das Gericht klargestellt hat, gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage). Dies gilt danach auch für das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung für die anteilige Erhaltungsrücklage aufwendet. Der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für das Grundstück kann daher nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage gemindert werden.


18 Erhöhung geplant ab 2023 auf 5,5 %.
19 BFH-Urteil vom 16.09.2020 II R 49/17 (BStBl 2021 II S. 339).


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