Bundesrat stimmt Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau zu


Die Mieten in Deutschland steigen und bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen wird zunehmend knapp. Mit der neuen Vorschrift sollen steuerliche Anreize für den Neubau von Wohnungen und für bezahlbare Mieten gesetzt werden.

Die Bundesregierung hofft, dass vor allem private Investoren auf diese Weise zum Bau von Wohnungen angeregt werden. Eine günstige Finanzierung und das vergrößerte Angebot an Wohnraum sollen so am Ende das Mietniveau senken bzw. den weiteren Anstieg der Mieten abmildern.

Voraussetzungen
Die Sonderabschreibung gilt für Bauten, für die im Zeitraum zwischen dem 31.08.2018 und 01.01.2020 ein Bauantrag gestellt wurde. Allerdings dürfen die Anschaffungs- und Herstellungskosten 3.000 Euro je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Fallen sie höher aus, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zu einem vollständigen Ausschluss der Sonderabschreibung.

Ferner werden für die Sonderabschreibungen nur Bauten berücksichtigt, die im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.

Höhe der Sonderabschreibung
Die Sonderabschreibung kann nach dem neuen § 7b Einkommensteuergesetz über einen Zeitraum von insgesamt vier Jahren mit bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage, die bei maximal 2.000 Euro je m² Wohnfläche liegt, in Anspruch genommen werden. Die Möglichkeit der linearen Abschreibung für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden, in Höhe von 2 Prozent bleibt hiervon unberührt.

Insgesamt können so innerhalb des Abschreibungszeitraums von vier Jahren bis zu 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Beispiel
Die Herstellungskosten für eine Mietwohnung von 80 m² betragen pro Quadratmeter 2.500 Euro. Die gesamten Herstellungskosten belaufen sich somit auf 200.000 Euro. Der Bauantrag wurde im September 2018 gestellt. Das Gebäude wurde zum 01.01.2020 fertiggestellt.

Berechnung der Abschreibung:

  • Lineare Gebäudeabschreibung: 2 % von 200.000 Euro = 4.000 Euro.
  • Sonderabschreibung in Höhe von 5 % von 160.000 Euro (80 m² x 2.000 Euro) = 8.000 Euro.
  • Die Abschreibung im Jahr 2020 beträgt insgesamt 12.000 Euro.
  • Auch in den Jahren 2021 bis 2023 kann die Abschreibung jeweils in Höhe von 12.000 Euro in Ansatz gebracht werden.
  • Der Restbuchwert zum 31.12.2023 beträgt 152.000 Euro (200.000 Euro abzgl. 4 x 12.000 Euro). Dieser wird auf die verbleibende Restnutzungsdauer von 46 Jahren verteilt.
  • Die jährliche Abschreibung ab 2024 beläuft sich daher auf 3.304 Euro.

Rückgängigmachung der Sonderabschreibung
In bestimmten Fällen muss die Sonderabschreibung allerdings rückgängig gemacht werden. Das gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren doch nicht entgeltlich vermietet, sondern selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen wird. Gleiches gilt, wenn der Investor die begünstigte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt. Ebenso muss die Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden, wenn nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu einer Überschreitung der Baukostenobergrenze (3.000 Euro je m²) führen.

Fazit
Die zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten setzen tatsächlich sinnvolle Anreize für Investoren, günstiger zu bauen. Da die Sonderabschreibung aber eben gerade nicht zwingend daran gekoppelt ist, dass der Investor diesen Wohnraum tatsächlich zu niedrigen Preisen vermietet, muss man jedoch abwarten, ob diese Sonderabschreibung tatsächlich ihr zweites erklärtes Ziel erreicht, nämlich dass das erweiterte Angebot an Wohnraum tatsächlich zu sinkenden oder weniger stark steigenden Mieten führt.

Steuerberaterin Petra Köninger, Bachelor of Arts (B.A.)


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