Aktuelle Rechtsprechung

Die Frage, ob  ein nachrangiger Grundpfandgläubiger („Schornsteinhypothekar“) im Falle der freihändigen, mit den vorrangigen Grundpfandgläubigern abgesprochenen Veräußerung eines Grundstücks durch den Insolvenzverwalter zur entschädigungslosen Löschung eines nachrangigen Grundpfandrechts verpflichtet ist, ist von hoher praktischer Bedeutung. Mit einer solchen Fallgestaltung beschäftigt sich die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes.

Wir wünschen eine interessante Lektüre.

Mathias Settele, LL.M.
Wirtschaftsjurist

Mathias Settele

BGH: Keine Verpflichtung eines nachrangigen Grundpfandgläubigers zur Löschung eines nachrangigen Grundpfandrechts („Schornsteinhypothek“)

ZPO § 867 I; BGB § 242
BGH, Urteil vom 30.04.2015– IX ZR 301/13 (OLG Nürnberg)

I. Leitsatz des Verfassers
Ein durch eine Zwangssicherungshypothek nachrangig gesicherter Gläubiger, dessen Recht bei einer freihändigen Verwertung des Grundstücks wegen dessen wertausschöpfender Belastung durch vorrangige Rechte keinen Anteil am Erlös erwarten lässt, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht verpflichtet, im Insolvenzverfahren des Grundstückseigentümers die Löschung des Sicherungsrechts zugunsten der vom Insolvenzverwalter beabsichtigten freihändigen lastenfreien Veräußerung zu bewilligen.

II. Sachverhalt
Nachdem das Insolvenzverfahren am 9.6.2009 eröffnet worden war, wollte der Insolvenzverwalter den Miteigentumsanteil des Schuldners an einem Grundstück veräußern. Ein Miteigentumsanteil zu einem Viertel war dinglich belastet, ein hälftiger vom Schuldner gemeinsam mit seiner Schwester im Rahmen der Erbfolge erworbener Anteil war unbelastet.

Bei einem angenommenen Verkehrswert des gesamten Grundstücks v. 80.000 EUR war ein Kaufpreis für den Miteigentumsanteil v. 40.000 EUR vereinbart worden, der zwischen dem Insolvenzverwalter und einem vorrangigen Sicherungsgläubiger hälftig geteilt werden sollte, dessen Pfandrechte noch mit über 200.000 EUR valutierten.

Die nachrangig gesicherte beklagte Gemeinde hatte ihre Zustimmung zur Löschung ihrer Rechte gegen Zahlung eines Betrages v. 200 EUR durch den vorrangig gesicherten Gläubiger verweigert, worauf der Insolvenzverwalter die Gemeinde auf Bewilligung der Löschung verklagte. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat den Beklagten zur Bewilligung der Löschung verurteilt. Der Beklagte erstrebt mit seiner Revision Klageabweisung.

III. Entscheidung
1. Die erfolgreiche Revision führt zur Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Zunächst bestätigt der BGH die Auffassung des Berufungsgerichts, der Grundsatz von Treu und Glauben gelte auch im Zwangsvollstreckungsverfahren und zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner entstehe eine gesetzliche Sonderbeziehung privatrechtlicher Art, die Pflichten des Gläubigers zur Wahrung von Schuldnerinteressen erzeugen könne.

Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass im Rahmen der notwendigen Vollstreckungsmöglichkeiten für den Gläubiger Härten für den Schuldner unvermeidbar wären. Der gegenüber den besonderen Schutzvorschriften des Vollstreckungsrechts subsidiäre Grundsatz von Treu und Glauben begründe nur in Ausnahmefällen weitergehende Pflichten des Gläubigers im Falle eines Missbrauchs der vollstreckungsrechtlichen Befugnisse.

2. Beim Erwerb der Sicherungshypothek zur Durchsetzung einer Steuerforderung sei kein missbräuchlicher Zweck der Beklagten ersichtlich; die Befriedigungschance sei nicht völlig aussichtlos gewesen. Auch die Weigerung der Löschung im Rahmen des angestrebten Verkaufs durch den Insolvenzverwalter sei nicht missbräuchlich.

Die Weigerung stehe der Verwertung rechtlich nicht entgegen, sie mindere allenfalls den Kaufpreis – sei es im Rahmen der freihändigen Verwertung oder durch Zwangsversteigerung. Ein niedrigerer Erlös gehe in erster Linie zu Lasten des vorrangigen Gläubigers, dem der nachrangige Gläubiger aber nicht verpflichtet sei. Ein Nachteil für die Masse könne sich nur bei Vereinbarung eines (dann geringeren) Kostenbeitrages oder einer Quotenverschlechterung durch den höheren Ausfall des vorrangigen Gläubigers ergeben.

Diese Folgen rechtfertigten aber nicht, dem nachrangigen Gläubiger sein Sicherungsrecht abzuverlangen, da seine Inkaufnahme der wirtschaftlichen Folgen nicht den Schluss auf sachfremde, rechtlich zu missbilligende Zwecke erlaube.

3. Der BGH bestätigt anschließend seine Rechtsprechung, eine Vereinbarung zwischen dem Insolvenzverwalter und dem nachrangigen Gläubiger über eine Geldleistung für die Erteilung einer Löschungsbewilligung zu Lasten der Insolvenzmasse sei insolvenzzweckwidrig und damit nichtig (BGH, Beschl. v. 20.3.2008 – IX ZR 68/06, BeckRS 2008, 06994). Wirksam hingegen sei eine Vereinbarung zur Löschung gegen Zahlung aus dem Veräußerungserlös, weil eine solche Zahlung zu Lasten des vorrangigen Gläubigers und nicht zu Lasten der Masse gehe (BGH, Urt. v. 20.3.2014 – IX ZR 80/13, BeckRS 2014, 09025).

4. Abschließend nimmt der BGH Bezug auf die Auffassung verschiedener Instanzgerichte, ein nachrangiger Gläubiger könne in besonderen Fällen zur Löschung verpflichtet sein, um einen freihändigen lastenfreien Verkauf zu ermöglichen. Diese Verpflichtung sei unter dem Gesichtspunkt einer nebenvertraglichen Schutz- und Treuepflicht teilw. aus dem besicherten Darlehensvertrag abgeleitet, teilw. aus dem Sicherungsvertrag. Im vorliegenden Streitfall fehle es (aufgrund der Zwangssicherungshypothek) aber an einer vertraglichen Beziehung zwischen der Beklagten und dem Schuldner. Es bedürfe daher keiner Entscheidung, ob den Instanzgerichten zu folgen sei.

IV. Praxishinweis
Die Entscheidung des BGH ist von hoher Praxisrelevanz, weil sie die bisherige Rechtsprechung aus den Jahren 2008 und 2014 zu dem Themenkomplex „Schornsteinhypothek“ und „Lästigkeitszahlung“ fortführt.

Im vorliegenden Fall spricht der BGH dem Insolvenzverwalter die Möglichkeit ab, einen nachrangig durch eine Zwangssicherungshypothek gesicherten Gläubiger, der sich auf eine Lästigkeitszahlung nicht einlässt, im Wege der Klage zur Bewilligung der Löschung zu zwingen.
Der BGH bestätigt gleichzeitig seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2008, die dem Insolvenzverwalter auch die Möglichkeit nimmt, sich mit dem nachrangigen Gläubiger durch eine Lästigkeitszahlung aus der Masse zu einigen.

In Abgrenzung dazu bestätigt der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2014 , die dem Insolvenzverwalter aber die Möglichkeit gibt, sich mit dem nachrangigen Gläubiger zu einigen, wenn die Lästigkeitszahlung aus dem Verkaufserlös entnommen wird und damit ausschließlich zu Lasten des damit einverstandenen vorrangigen Grundpfandgläubigers geht.
Für die Praxis bedeutet dies zunächst: Will der Insolvenzverwalter ein wertausschöpfend belastetes Grundstück freihändig lastenfrei verkaufen, dann kann der (durch eine Zwangssicherungshypothek!) nachrangige Gläubiger nicht gerichtlich zur Bewilligung der Löschung gezwungen werden.

Der Insolvenzverwalter muss eine einvernehmliche Lösung herbeiführen und zwar sowohl mit dem nachrangigen als auch dem vorrangigen Gläubiger, der wirtschaftlich die Lästigkeitsprämie tragen muss. In der Vergangenheit hatten vorrangig gesicherte Gläubiger vom Insolvenzverwalter unter Verweis auf die Rechtsprechung aus dem Jahr 2008 zur Nichtigkeit der Lästigkeitsvereinbarungen teilw. „verlangt“, dass er den freihändigen Verkauf durch Klage gegen renitente Inhaber einer Schornsteinhypothek ermöglicht. Diesen Gläubigern muss der Insolvenzverwalter nun das vorliegende Urteil entgegen halten, das ihm diese Möglichkeit nimmt.

Kommt keine Einigung zustande, bleibt für den Insolvenzverwalter und den vorrangig gesicherten Gläubiger nur das gesetzliche Verwertungsverfahren im Rahmen der Zwangsversteigerung. Da auf diesem Wege in aller Regel deutlich niedrigere Erlöse zu erzielen sind, dürfte das Urteil künftig die Verhandlungsposition der nachrangigen Gläubiger bei der Diskussion um die Höhe einer Lästigkeitszahlung deutlich stärken, wenn diese ihre Sicherheiten aufgrund der Zwangsvollstreckung erlangt haben. Häufig trifft das auf den Fiskus oder Deliktsgläubiger zu.

In der Praxis nicht übersehen werden darf aber, dass die vorliegende Entscheidung eben „nur“ den Fall betrifft, dass der nachrangige Gläubiger durch eine Zwangssicherungshypothek gesichert ist. Der BGH hat aber ausdrücklich offen gelassen, ob der Fall anders zu beurteilen ist, wenn der nachrangige Gläubiger durch ein rechtsgeschäftlich bestelltes Grundpfandrecht gesichert ist – in der Regel eine Bank.

In diesen Fällen wurde von verschiedenen Instanzgerichten die Verpflichtung zur Löschung der nachrangigen Grundpfandrechte unter dem Gesichtspunkt einer nebenvertraglichen Schutz- und Treuepflicht teilw. aus dem besicherten Darlehensvertrag abgeleitet und teilw. aus dem Sicherungsvertrag. In den in der Praxis sicherlich häufigeren Fällen des rechtsgeschäftlich bestellten Grundpfandrechts ist somit weiterhin eine Entscheidung des BGH abzuwarten. Bis dahin können sich die Insolvenzverwalter und die vorrangigen Gläubiger sicherlich die Entscheidungen der Instanzgerichte weiterhin zu Nutze machen.

Wirtschaftsjurist Mathias Settele, LL.M.


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