Lösungen für Immobilienentwickler in finanziellen Schwierigkeiten: Das Nürnberger Modell

Im Sommer 2023 wurden Volker Böhm von Schultze & Braun und sein Team mit der Insolvenz der Project-Gruppe betraut und mussten Lösungen für die zahlreichen Projekte des Immobilienentwicklers mit Sitz in Nürnberg zu suchen. Das Unternehmen war als einer der ersten großen Projektentwickler in finanzielle Schwierigkeiten geraten und hatte für die Vielzahl seiner Projektgesellschaften Insolvenzanträge gestellt. Insgesamt hatte Project Immobilien rund eine Milliarde Euro deutschlandweit in rund 120 Projekte investiert – alle in eigenen Gesellschaften und in unterschiedlichen Entwicklungsstadien. 

Der erste Schritt war, dass wir uns einen Überblick über die wirtschaftliche Situation der operativen Gesellschaften, bei denen rund 500 Mitarbeitende beschäftigt waren, verschafft haben und ihre weitere Handlungsfähigkeit sichergestellt haben. Dann haben wir uns die einzelnen Projekte angeschaut, Cluster gebildet, um für die jeweilige Projektsituation eine Lösung zu entwickeln“, sagt der Fachanwalt für Insolvenz- und Sanierungsrecht. „Das war schon aufgrund der schieren Projektanzahl nicht einfach. Hinzu kam, dass nahezu keine Gesellschaft über nennenswerte Liquidität verfügte. Da bei Project finanzierungseitig keine Banken involviert waren, gab es auch keine Verfahrensbeteiligten, die uns einen Massekredit gegeben hätten, um notwendige Sicherungsmaßnahmen durchzuführen.“ Das Kapital für die Bauprojekte war bei Project über Fonds am Kapitalmarkt eingesammelt worden. Dadurch entstand eine heterogene und kaum überschaubare Gruppe von Beteiligten und damit eine für Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich eher ungünstige Struktur. „Das hat die Suche nach Lösungen für die Projekte in ihren unterschiedlichen Entwicklungsstadien natürlich nicht einfacher gemacht“, sagt Böhm. 

Vergleichsweise einfach war die Entscheidung bei reinen Grundstücken, oder wenn der Verkaufsstand der Immobilien und der Projektstand noch ziemlich am Anfang war. In solchen Fällen war der Verkauf die erste Wahl. „Dafür haben wir, wenn bereits einzelne Wohnungen verkauft waren, den Käufern die Rückabwicklung angeboten. Das hört sich aber leichter an, als es tatsächlich ist: Schließlich musste gewährleistet sein, dass die Käufer aus dem Kaufpreis bereits geleistete Zahlungen zurückerhielten und sich der Verkauf für die Gläubiger trotzdem rechnete“, erläutert Böhm. 

Eine weit schwierigere Frage war, wie man Immobilien-Projekte ohne Liquidität weiterbaut und einen Konsens bei nervösen Käufern und Handwerkern, die seit Monaten kein Geld mehr bekommen haben, schafft. „Für die Insolvenzverwaltung stand von Anfang an im Fokus diese Bauprojekte mit den rund 1.000 Wohnungskäufern möglichst zum Abschluss zu bringen. Wenn diese Projekte nicht durch den Insolvenzverwalter weitergebaut werden können, besteht die konkrete Gefahr, dass die Projekte als Bauruinen enden.“

„Die entscheidende Frage bei solchen Projekten lautet: Reichen die noch offenen Kaufpreise in Summe aus um, die Kosten für die Fertigstellung zu decken? Grundsätzlich gilt: Wann immer es wirtschaftlich sinnvoll und organisatorisch vertretbar ist, ist es für die Käufer, die Anleger, aber auch für die Insolvenzverwaltung die beste Lösung, die Objekte zu Ende zu bauen“, sagt Böhm. „Um diese Lösung zu erreichen, haben wir uns mit den Wohnungskäufern, pro Projekt reden wir hier über 60 bis 140 Beteiligte, und Bauunternehmen abgestimmt: Wir haben Generalunternehmer gesucht, die die Projekte zum Festpreis fertig bauen und die Gewährleistung in vollem Umfang übernehmen. Das war wiederum für die Wohnungskäufer die wesentliche Voraussetzung. Sie bekamen mit diesem Nürnberger Modell die Sicherheit, dass ihre Wohnung fertig gebaut wird, sie nicht mehr bezahlen müssen und sie nicht auf einer Bauruine sitzen bleiben. Im Gegenzug haben die Wohnungskäufer neue Fertigstellungstermine akzeptiert und auf ihre Schadenersatzansprüche aus der insolvenzbedingten Bauverzögerung verzichtet.“ Die noch offenen Kaufpreisraten zahlten sie auf ein Treuhandkonto, das vom Insolvenzverwalter verwaltet worden ist. Auszahlungen daraus erfolgten ausschließlich zur Finanzierung des Weiterbaus. Auf diese Weise gingen die Wohnungskäufer, aber auch die Generalunternehmer kein finanzielles Risiko ein. Zudem konnten die Generalunternehmer ihre Auftragsbücher mit den Projekten füllen und gefüllt halten.

Es gab aber auch Projekte, bei denen der Bau bereits so weit fortgeschritten war, dass eine Fertigstellung im Insolvenzverfahren wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll war. „Wir haben die Wohnungskäufer aber auch bei diesen Projekten nicht im Regen stehen lassen und bei solchen Projekten die Möglichkeiten geschaffen, dass die Eigentümergemeinschaften die Restarbeiten selbst beauftragen konnten – etwa, indem wir ihnen alle notwendigen Unterlagen überlassen haben und falls gewünscht Kontakte zu entsprechenden Bau- und Handwerksunternehmen vermittelt haben. Am Ende haben wir bei nahezu allen Projekten von Projekt-Immobilien eine Lösung anbieten können – bei den im Bau befindlichen, den fast abgeschlossenen und auch den reinen Grundstücken“, fasst Böhm den Erfolg der Insolvenzverwaltung von Project-Immobilien zusammen.