Vermietung: Liebhaberei oder Gewinnstreben?


Zu einer verbilligten Vermietung kommt es oftmals bei langjährigen Mietverhältnissen, bei denen Vermieter über einen längeren Zeitraum die Mieten nicht oder nur unterdurchschnittlich erhöht haben, aber auch bei verbilligten Wohnraumüberlassungen zwischen Angehörigen.

Überlässt ein Vermieter seine Wohnung dem Mieter zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, muss er seine Aufwendungen in der Steuererklärung bis zum Veranlagungszeitraum 2020 in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufteilen. Nur die Aufwendungen, die auf den entgeltlich vermieteten Teil entfallen, mindern als Werbungskosten die Steuern, die der Vermieter auf seine Mieteinnahmen abführen muss.

Um der Gefahr einer missbräuchlichen Nutzung dieser Vorschrift zu begegnen, wurde mit dem JStG 2020 wieder eine zweistufige Liebhabereiprüfung eingeführt. Eine solche gab es in ähnlicher Form bereits vor dem Jahr 2011.

Die Grenze für die grundsätzliche Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil wurde von 66 auf 50 Prozent herabgesetzt. Mit dieser Herabsetzung soll den steigenden Mieten in Deutschland Rechnung getragen werden. Damit wurde für Vermieter, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langjährigen Mietverhältnisse davon Abstand nehmen, regelmäßig Mieterhöhungen vorzunehmen, auch die Möglichkeit eingeräumt, die angefallenen Werbungskosten zu 100 % in Ansatz zu bringen. Voraussetzung ist jedoch, dass bei solchen verbilligten Vermietungen dennoch eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Hierzu muss im Entgeltbereich zwischen 50 und 66 Prozent (wieder) eine Totalüberschussprognose („Liebhabereiprüfung“) vorgenommen werden.

Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 sind somit die folgenden drei Fallkonstellationen zu unterscheiden:

Miete unter der 50-Prozent-Grenze

Bei einer Vermietung zu weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete wird grundsätzlich Teilentgeltlichkeit unterstellt. Der Werbungskostenabzug ist nur für den entgeltlich vermieteten Teil möglich.

Miete zwischen 50 und 66 Prozent

Wird eine Immobilie im Bereich von 50 bis 66 Prozent der ortsüblichen Miete überlassen, ist eine Totalüberschussprognose (regelmäßig über einen Zeitraum von 30 Jahren) vorzunehmen. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist eine Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und die angefallenen Aufwendungen können in vollem Umfang in Ansatz gebracht werden.

Miete oberhalb von 66 Prozent

Bei einer Vermietung zu mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete wird die Einkünfteerzielungsabsicht von Gesetzes wegen vermutet. In diesem Fall steht dem Vermieter ohne weitere Prüfung der vollständige Werbungskostenabzug zu.

Fazit

Die Neuregelung war erforderlich, da vielerorts die Mieten steigen. Vermieter, die regelmäßig auf Mieterhöhungen verzichten, hätten auf diese Weise früher oder später die 66-Prozent-Grenze unterschritten und folglich ihre Werbungskosten nur noch anteilig in Ansatz bringen können.

Mit der Liebhabereiprüfung im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete will der Gesetzgeber missbräuchlichen Nutzungen, insbesondere unter Angehörigen, entgegenwirken.

Der lange Prognosezeitraum führt in der Praxis zwangsläufig zu unsicheren Ergebnissen. Die Neuregelung wird daher in einigen Fällen für Diskussionsbedarf zwischen Steuerpflichtigen und Finanzbehörden sorgen.

Steuerberaterin Petra Köninger, Bachelor of Arts (B.A.)


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