Le débat sur les émissions de CO2 comme élément disruptif du secteur immobilier de part et d’autre du Rhin

Par Etienne Sprösser, Rechtsanwalt (Avocat en Allemagne), et Christian Alpers, expert en valorisation immobilière et associé du cabinet de conseil FalkenSteg GmbH

RSE, ISR… l’analyse des performances extra-financières se pare de nombreux sigles aux significations plus ou moins équivalentes. À ce titre, on rencontre de plus en plus souvent, et notamment dans le secteur immobilier, l’abréviation anglo-saxonne « ESG » pour parler des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Les critères environnementaux sont ceux ayant trait au développement durable et à la protection de l’environnement, les critères sociaux à la responsabilité sociale et sociétale alors que le terme de « gouvernance » doit être entendu au sens de «Corporate Governance» correspondant aux règles de direction et de gestion vertueuse d’une entreprise. Un investissement immobilier conforme aux critères ESG est donc un investissement durable qui tient compte de la protection de l’environnement et de ses implications sociales, le tout dans le cadre d’une gestion d’entreprise responsable. Nos développements se focaliseront sur le «E» de ce sigle, c’est-à-dire sur le rôle croissant que jouent les préoccupations environnementales dans le secteur immobilier.

Le respect de l’environnement prend en effet de plus en plus d’importance dans la planification des investissements, comme le montre la position non-équivoque du plus grand prestataire de services financiers au monde, BlackRock. Son CEO Larry Fink a affirmé cette année que la durabilité serait désormais la norme directrice pour les investissements futurs du mastodonte américain de gestion d’actifs. Le respect de l’environnement n’est plus un critère parmi d’autres, mais revêt, au contraire, une dimension économique déterminante – et le secteur immobilier n’échappe pas à cette règle.

L’Etat est l’un des principaux instigateurs des changements à l’oeuvre et un bref rappel de l’évolution réglementaire nous apparait donc opportun. L’intervention de normes étatiques dans le secteur immobilier a une longue tradition en France comme en Allemagne. L’outil central de cette intervention est le droit public de la construction, car la construction de nouveaux bâtiments est depuis longtemps soumise à une réglementation exhaustive. Au cours de la phase de planification d’un bâtiment, l’État et/ou les collectivités territoriales disposent d’un vaste pouvoir de direction et de contrôle par le biais de procédures de délivrance de permis de construire ou de déclarations préalables. Initialement, l’accent était moins mis sur la protection de l’environnement que sur la simple réduction de la consommation d’énergie et donc sur la diminution de la dépendance aux sources d’énergie primaires.

En raison du premier choc pétrolier, la France et l’Allemagne ont adopté, dès le milieu des années 1970, leurs premières réglementations sur l’isolation thermique.

En France, c’est par le décret du 10 avril 1974 qu’est mise en place la première norme sur l’isolation thermique dont l’objectif était de réduire de 25% la consommation énergétiques des bâtiments neufs d’habitation. Cette première RT (réglementation thermique) ne tarda pas à en entrainer d’autres puisque, dès 1976, les règles sur l’isolation thermiques furent élargies aux bâtiments en construction autres que ceux à usage d’habitation. Depuis, pas moins de 7 nouvelles RT ont vu le jour, allant toujours plus loin dans la recherche d’économie d’énergie en intégrant progressivement des normes sur le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la rénovation de logements existants, la qualité de l’air de bâtiments accueillant du public etc. Le 1er janvier 2021 est entré en vigueur la RE 2020, l’adjectif « environnementale » venant remplacer pour la première fois l’adjectif « thermique ». Ce changement de dénomination n’est pas simplement cosmétique mais correspond bien à un nouveau paradigme dans l’appréhension des effets environnementaux de la construction. Sont ainsi mises en place des règles visant non seulement à limiter l’impact énergétique d’un bâtiment neuf, mais également son emprunte carbone tout au long de son cycle de vie. Pour ce faire, l’impact CO2 de tous les matériaux et équipements utilisés dans un bâtiment est additionné, de sa construction à sa démolition. Une autre disposition qui fait couler beaucoup d’encre est l’interdiction d’installer non seulement des chaudières au fioul mais également des chaudières au gaz, dès 2022 sous certaines conditions. Entretemps, la loi n°2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, dite « loi de transition énergétique », avait consacré un titre entier à la rénovation énergétique des bâtiments en mettant notamment en place des obligations de rénovation pour les « passoires thermiques » correspondant aux logements ayant une consommation d’énergie supérieure à 330 kWh par m2 et par an (et donc classés « F » ou « G » sur l’étiquette énergie).

En Allemagne la première ordonnance sur la l’isolation thermique (Wärmeschutzverordnung) est entrée en application en 1977. Comme en France, celle-ci prescrivait la mise en place d’une protection thermique structurelle lors de la construction de bâtiments dans le but de réduire leur consommation d’énergie. Il s’agissait alors du premier texte contraignant au niveau fédéral fixant une norme énergétique en matière de construction. Cette limite magique de l’année 1977 est encore d’actualité, car pour les bâtiments construits avant cette date et non rénovés depuis, le certificat énergétique nécessaire à chaque cession ou mise en location d’un bien immobilier devra prendre la forme d’un « certificat de besoin » (Bedarfsausweis), plus compliqué et onéreux à obtenir qu’un simple « certificat de consommation » (Verbrauchsausweis). La réglementation thermique a été modifiée à plusieurs reprises, c’est-à-dire que ses exigences ont été renforcées et adaptées aux normes techniques les plus récentes par les deuxième (1984) et troisième (1995) ordonnances sur l’isolation thermique. Parallèlement, comme en France et sous l’impulsion de l’Union Européenne, les impacts énergétiques du chauffage domestique furent progressivement réglementés par l’ordonnance sur les installations de chauffage (Heizungsanlagenverordnung), entrée en vigueur en 1978 avant d’être modifiée à plusieurs reprises jusqu’à sa dernière version de 1998. Le 1er février 2002, l’ordonnance sur les économies d’énergie (Energieeinsparverordnung) vint remplacer les ordonnances sur l’isolation et sur les installations de chauffage. Enfin, en 2020, la loi sur l’énergie du bâtiment (Gebäudeenergiegesetz) vint se substituer à cette ordonnance ainsi qu’à la loi sur le chauffage et les énergies renouvelables de 2009 (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) qui avait rendu le recours aux énergies renouvelables obligatoire pour les nouvelles constructions immobilières. Cette loi prévoit notamment une interdiction d’installer des chaudières au fioul à partir de 2026.

Ainsi, depuis les années 1970, des efforts constants ont été menés par les législateurs français et allemand en vue de renforcer les normes environnementales en les adaptant aux avancées techniques. Il y a fort à parier que des ajustements réguliers des législations précitées auront encore lieu à l’avenir en particulier pour parvenir à une neutralité carbone à l’horizon 2050.

On constatera volontiers que les interventions législatives ont – au moins en partie – atteint leur objectif. Bien que plus de 1,75 milliard de m² de surface habitable ont été construits en Allemagne depuis 1977, la consommation d’énergie finale pour le chauffage et la production d’eau chaude a pu être réduite de 10 % jusqu’en 2018. Un certain découplage du développement économique et de l’efficacité énergétique a donc bien pu être atteint.

Malgré ce succès relatif, les mesures des prochaines années se devront d’être bien plus ambitieuses.

En Allemagne la Cour constitutionnelle fédérale (Bundesverfassungsgericht) a récemment jugé que la loi fédérale sur la protection du climat (Klimaschutzgesetz) était anticonstitutionnelle en ce que l’inaction du gouvernement dans le domaine constituait une atteinte aux libertés fondamentales des générations futures. Le gouvernement fédéral a entre-temps prévu de compléter la loi en question soit par une tarification directe du CO2, soit, en tout cas, par une majoration considérable des coûts de consommation d’énergie (CO2-Aufschlag). Si aucun projet de loi n’a encore été présenté, il est certain que la décision de la Cour constitutionnelle fédérale du 24 mars 2021, ainsi que le traitement politique de l’ « inondation du siècle » de juillet 2021, entraîneront des changements législatifs considérables dans les années à venir.

De manière quasi-concomitante, le gouvernement français s’est également vu reprocher judiciairement son inaction climatique par le tribunal administratif de Paris et le Conseil d’Etat. Dans ce qui est communément appelé l’ « Affaire du siècle », le tribunal administratif de Paris a par deux jugements du 3 février 2021 et du 14 octobre 2021, condamné l’État français et ordonné que le dépassement du plafond des émissions de gaz à effet de serre fixé par premier budget carbone (2015-2018) soit compensé jusqu’au 31 décembre 2022, au plus tard. Pour ce faire, l’Etat doit non seulement adopter des mesures propres à faire cesser les émissions de gaz à effet de serre, mais également le faire dans un délai suffisamment bref pour prévenir l’aggravation des dommages constatés. La deuxième décision du tribunal administratif fait écho à l’arrêt Commune de Grande Synthe du 1er juillet 2021 du Conseil d’Etat. Les juges du Palais-Royal ont, pour leur part constaté que les actions prises par le gouvernement français n’étaient pas à même d’atteindre les objectifs de l’Accord de Paris et enjoint le gouvernement à prendre des mesures supplémentaires d’ici le 31 mars 2022. Ces décisions laissent au gouvernement le soin de définir les moyens pour mettre en oeuvre leurs injonctions qui devraient mener à un renforcement des règles visant à lutter contre les émissions de gaz à effet de serre, notamment dans le secteur du bâtiment.

Bénéfice, rendement, croissance – furent les mots d’ordre du secteur immobilier comme, au reste, de tous les secteurs économiques pendant de nombreuses années. La qualité d’un investissement se mesurait presque exclusivement à l’aune de son rendement financier. Aujourd’hui, les choses ne sont plus aussi simples. Outre les facteurs économiques, les critères écologiques et socioculturels prennent une place de plus en plus importante et les préoccupations liées au changement climatique, en particulier, joue un rôle déterminant dans la décision d’investir. Les vagues de chaleur, les catastrophes naturelles et l’élévation du niveau des mers obligent nos sociétés à se réinventer à tous niveaux et le secteur de l’immobilier n’y fait pas exception. Les gouvernements français et allemand ont formulé l’objectif ambitieux, en ligne avec les accords pris au niveau de l’UE, d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 (l’Allemagne visant même l’horizon 2045). Cela nécessite une transformation rapide de presque tous les pans de la vie humaine. Le secteur immobilier joue, à cet égard, un rôle clé. En juin 2021, le Ministère fédéral de l’Économie et de l’Énergie a indiqué que les bâtiments en Allemagne avaient produit environ 120 millions de tonnes d’émissions de CO2 en 2020. En France, le bâtiment pèse également environ 123 millions de tonnes d’émissions de CO2 chaque année d’après les chiffres du Ministère de la Transition énergétique. Au plus tard en 2050, le parc immobilier des deux pays devra être quasiment neutre en émission carbone ce qui passera nécessairement par une réduction massive de la consommation d’énergie et par un accroissement de la part des énergies renouvelables dans la construction mais également dans la
consommation des ménages.

L’objectif de neutralité carbone suppose un effort général et considérable. Il faut, d’une part, construire des bâtiments efficaces sur le plan énergétique et, d’autre part, rénover le parc immobilier existant. Les mesures éprouvées telles que l’isolation des façades, les fenêtres optimisées ou les nouvelles installations de chauffage ne suffiront pas à elles seules à réaliser les économies de CO2 nécessaires. Il faut donc trouver de nouvelles solutions techniques efficaces et économiques. En outre, le rythme auquel les bâtiments existants sont modernisés du point de vue énergétique doit être nettement accéléré.

Chaque année, seul un pour cent en moyenne des maisons et appartements allemands sont optimisés sur le plan énergétique. Les propriétaires d’Outre-Rhin dépensent à cette fin pas moins de 40 milliards d’euros par an. Si l’on compare les 120 millions de tonnes d’équivalent CO2 émises en 2020 aux 210 millions de tonnes que les bâtiments allemands émettaient 30 ans plus tôt,5 on constatera volontiers que ces investissements portent déjà leurs fruits. On se réjouira également du fait qu’en 2020, les pompes à chaleur ont été la principale source d’énergie primaire pour les nouvelles installations de chauffage Outre-Rhin. Pourtant, le chemin à parcourir pour n’émettre en 2030 plus que 67 millions de tonnes d’équivalent CO2 parait encore bien long puisqu’il faudrait pour cela que le taux de rénovation actuel soit triplé et porté à au moins 3 % par an.

En France, la rénovation énergétique du parc immobilier fait partie intégrante de la stratégie de lutte contre le réchauffement climatique. On estime qu’en 2050, 70% du parc immobilier sera constitué d’immeubles construits avant 2012 et qu’un supplément d’investissement s’élevant entre 4,5 et 8 milliards d’euros par an sur la période 2019-2028 est nécessaire pour atteindre les objectifs de neutralité carbone. Sur ce point, les règles adoptées dans le cadre de la loi transition énergétique mettent à la charge des propriétaires privés résidentiels une obligation de rénovation. Avant 2028, les fameuses « passoires thermiques » doivent avoir fait l’objet d’une rénovation. Depuis le 1er janvier 2021, une révision à la hausse des loyers pour ces logements n’est déjà plus possible et toute nouvelle mise en location d’un tel logement à partir du 1er janvier 2023 sera proscrite puisqu’ils seront alors considérés comme indécents. Cet arsenal de mesures doit permettre de contribuer à l’objectif de réduction de 40% des émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2030.

Une décision d’investir motivée par des critères autres que le rendement économique ne signifie pas qu’il faille renoncer totalement à toute perspective de rendement. Au contraire, les investisseurs immobiliers qui agissent en conformité avec les critères ESG améliorent la qualité de leur portefeuille et s’ouvrent ainsi des perspectives de revenus locatifs plus élevés. En revanche, ceux qui s’obstinent à ignorer les aspects de durabilité doivent s’attendre à ne plus être concurrentiels sur le marché et à enregistrer par là même une baisse significative de leur chiffre d’affaires et de leurs bénéfices. Pourquoi en est-il ainsi ?

Intéressons-nous tout d’abord aux coûts directs. L’utilisation de technologies durables fait grimper les coûts de construction. Les nouvelles constructions qui misent par exemple sur la géothermie ou l’énergie solaire sont plus onéreuses que les projets qui renoncent à de telles mesures énergétiques. Pour les immeubles existants, les coûts de rénovation sont également très élevés et dépendent en partie du moment choisi pour les réaliser. Si le remplacement d’une installation de chauffage a lieu dans le cadre d’une rénovation importante du bâtiment, il est logiquement moins onéreux que pendant un cycle d’utilisation de ces installations.

Les coûts de la construction et de la rénovation énergétique sont atténués, en France comme en Allemagne, par des aides publiques. Outre-Rhin, ces aides prennent la forme de subventions directes, de crédits à taux réduit, par exemple de la banque publique pour la reconstruction « KfW » (Kreditanstalt für Wiederaufbau) et des banques d’investissement des Länder. En France les rénovations énergétiques peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit, de l’Éco-prêt à taux zéro, de subventions versées par l’Agence nationale de l’Habitat etc.

Les marchés des capitaux soutiennent également les investissements durables. L’obtention de moyens financiers par le biais d’obligations vertes ou de prêts liés aux critères ESG se fait généralement à des conditions préférentielles. Pour cela, il faut que les fonds soient exclusivement utilisés pour financer des projets durables (c’est le cas des green bonds) ou que l’emprunteur prenne l’engagement de respecter certains objectifs de durabilité et soit ensuite plus libre dans l’utilisation des fonds (c’est le cas des ESG-linked loans).

Tout cela a évidemment des conséquences économiques néfastes pour tous les logements non-conformes aux nouvelles normes. En règle générale, les investissements énergétiques sont retardés par des propriétaires qui manquent de liquidité ou de capacité de financement et qui, tôt ou tard, deviennent débiteurs dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée ou d’une procédure collective. Si l’on prend l’exemple d’un logement chauffé au fioul, à partir de 2023 en France et 2026 en Allemagne, il ne sera plus possible d’installer une nouvelle chaudière au fioul en remplacement d’une chaudière défectueuse. L’administrateur de l’insolvabilité (Insolvenzverwalter – en Allemagne) ou le liquidateur judiciaire (en France) devant valoriser un tel bien immobilier se trouvera dans une situation très délicate. Sur le plan économique, ce sera généralement le créancier hypothécaire de premier rang qui devra mettre la main à la poche et réparer les manquements du débiteur.

Mais même en dehors d’une crise de cette ampleur, les normes ESG sont amenées à jouer un rôle croissant dans la question du (re)financement et de la valorisation des biens immobiliers. Les immeubles non conformes aux normes ESG deviendront une charge dans les années à venir. Il est donc conseillé aux bailleurs de fonds d’avoir ces standards à l’esprit lorsqu’ils doivent décider de l’opportunité de financer ou non un projet d’acquisition ou de rénovation.

Ce qui nous amène aux effets économiques directs des investissements conformes aux critères ESG. Les (grands) investisseurs institutionnels, en particulier, orientent déjà de plus en plus leurs décisions en fonction du critère de durabilité. Les assurances, par exemple, ont un intérêt évident à n’investir que dans des biens durables dans le but de lutter contre le réchauffement climatique avec son lot de phénomènes météorologiques de plus en plus extrêmes. Les sociétés cotées doivent, elles, rédiger des rapports sur leur responsabilité sociale et environnementale et se soumettre aux questions critiques de leurs propres bailleurs de fonds et actionnaires. Pour le secteur immobilier, cela signifie que la qualité ESG d’un bien devient un facteur qui influence sa valeur de marché. Tant que l’offre en biens immobiliers durables est faible, la demande croissante fera augmenter le prix de ces biens. Avec l’augmentation de l’offre, les biens immobiliers conformes aux critères ESG deviendront à terme la norme de marché ce qui freinera alors la perspective de nouvelles hausses de prix.

À l’inverse, les biens immobiliers non durables risquent de voir leur valeur chuter de plus en plus rapidement, car la demande pour de tels immeubles a vocation à disparaitre et il est possible que la question du financement externe échoue d’ores et déjà à cause du non-respect des futures normes. Dans une enquête menée par l’entreprise de conseil immobilier JLL auprès d’experts en financement en Allemagne, 14 % des participants ont indiqué que la durabilité avait déjà une «grande» influence sur la valeur de marché des biens immobiliers. Près d’un tiers d’entre eux estiment qu’elle a au moins une importance «moyenne».

Le montant des loyers nets perçus par les propriétaires fonciers est également étroitement lié à la qualité ESG du bien mis en location. En opérant une rénovation énergétique, on crée des logements de qualité pour une nouvelle clientèle cible, souvent plus aisée. Lors de la mise en location d’un logement, un propriétaire pourra donc, en principe, demander un loyer initial nettement plus élevé qu’en l’absence de rénovation. La question de savoir s’il peut augmenter le loyer des occupants du bien et répercuter une partie des coûts de la rénovation est plus épineuse et fait l’objet d’un encadrement légal.

En Allemagne, un bailleur peut faire participer les locataires existants à la revalorisation de leur logement en ajoutant huit pour cent des coûts de rénovation par an au loyer annuel. Toutefois, le loyer ne peut être augmenté que de trois euros par mètre carré et par mois pendant six ans à la suite de travaux de rénovation. Les locataires et les associations qui les représentent regardent bien souvent d’un mauvais oeil les rénovations énergétiques entreprises par des grands groupes de promotion immobilière qui usent ensuite de cette possibilité légale pour augmenter les loyers. Cela illustre bien les nombreuses tensions auxquelles est confronté le secteur immobilier : d’un côté, il y a un besoin impérieux de financer dans les prochaines années des travaux de rénovation énergétique de grande ampleur, de l’autre, l’accès à un logement abordable est un enjeu sociétal de premier ordre.

En France, l’augmentation des loyers consécutive à des rénovations énergétiques est également strictement encadrée. Elle est tout bonnement interdite pour la remise en état des « passoires thermiques ». Pour les autres logements, en cas de « travaux d’amélioration », tels que la pose d’un double-vitrage ou d’un nouveau système de chauffage, une augmentation pourra avoir lieu mais seulement avec l’accord du locataire prenant la forme d’une clause dans le bail ou d’un avenant comportant certaines mentions obligatoires quant à la nature et aux modalités d’exécution des travaux ainsi que le montant de majoration des loyers. En l’absence d’accord, l’augmentation de loyer ne pourra se faire que lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation. Les conditions et les montants maximums de l’augmentation de loyer – en cours de bail et, le cas échéant, même pour une relocation – dépendent de la question de savoir si le logement se situe en zone tendue concernée par l’encadrement des loyers, en zone tendue non concernée par cet encadrement ou en zone non tendue.

Un projet de recherche mené par l’Institut fédéral allemand pour la recherche sur la construction, la ville et l’aménagement (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung – BBSR) relève que les bailleurs perçoivent des loyers moins élevés de la part des locataires présents dans le bien avant les travaux de rénovation que de la part des nouveaux locataires – une conséquence directe du plafonnement légal. Une analyse complète de la situation implique néanmoins une prise en compte de l’impact des rénovations énergétiques non pas sur le loyer net mais bien sur le loyer brut, incluant les charges locatives récupérées par le bailleur auprès du locataire. La rénovation énergétique – et en particulier l’installation de panneaux photovoltaïques ou d’autres éléments de production d’énergie renouvelable – permettra de réduire sensiblement les charges locatives pour un logement donné. Toutefois, cette économie n’est généralement pas assez importante pour compenser l’augmentation du loyer net intervenant dans le même temps. Dans son étude, le BBSR constate que la neutralisation des augmentations des loyers nets n’est atteinte que dans des cas exceptionnels.

Les investisseurs institutionnels doivent apporter la preuve de la rentabilité de leurs investissements immobiliers conformes aux critères ESG. De leur point de vue, l’augmentation du loyer n’est pas toujours suffisamment élevée pour justifier une rénovation énergétique. Ainsi, une étude de l’Université technique de Darmstadt arrive à la conclusion suivante : « Les investissements dans la rénovation énergétique des bâtiments génèrent des rendements inférieurs à la moyenne pour les bailleurs ». D’autres études, comme celles de l’Agence allemande de l’énergie (Deutsche Energie-Agentur – dena), évitent délibérément de répondre à la question de la rentabilité, arguant que celle-ci dépend de facteurs différents selon les régions.

Dans une note d’analyse d’octobre 2020, France Stratégie relève que parmi les obstacles à la rénovation énergétique du parc immobilier français on compte le manque d’information du public mais également l’âge souvent avancé des propriétaires qui renâclent à l’idée d’entreprendre des travaux avec un horizon de rentabilité trop éloigné.

Force est de constater que plus l’horizon d’investissement est important, plus la rentabilité financière d’une rénovation énergétique augmentera pour un propriétaire- bailleur. Aux effets directs sur les loyers, s’ajoute le fait que l’absence de rénovation énergétique rende probable une perte de valeur de l’immeuble et, dans le pire des cas, une vacance des logements.

Au vu des développements qui précèdent, on est en droit de se demander si l’émergence du critère de « durabilité » est une malédiction ou une aubaine pour le secteur immobilier. La question ne se pose en réalité pas en ces termes. L’évaluation ESG a fait irruption dans l’investissement institutionnel et doit être considérée comme une mégatendance mondiale. Elle établit de nouvelles règles du jeu dans tous les secteurs. Des investissements ne démontrant par leur compatibilité avec les critères ESG représentent un risque et connaitront des répercussions négatives sur le long terme. C’est pourquoi les acteurs du secteur immobilier n’ont d’autre choix que d’intégrer des considérations de durabilité dans leur modèle économique. Cela est d’autant plus vrai que les conditions auxquelles ils obtiendront des financements seront intimement liées à leur propre performance ESG.

En résumé, le respect des critères de durabilité complète la performance financière et devient un facteur de compétitivité déterminant sur le marché. Toutefois, seuls des normes contraignantes, en particulier en matière de responsabilité sociale et de gouvernance, seront à même d’offrir la transparence nécessaire et de permettre la comparabilité des acteurs et des investissements – sur ce point, le secteur immobilier est quelque peu à la traîne.

Compte tenu de l’ampleur de la consommation d’énergie des bâtiments à usage commercial et résidentiel, il est clair que la neutralité carbone, impérative à la préservation de l’environnement, ne pourra être atteinte que si le secteur immobilier y contribue massivement.

En raison du grand nombre de biens immobiliers existants, le législateur n’aura d’autre choix que de multiplier les normes contraignantes relatives non seulement à la construction de nouveaux bâtiments mais également à la rénovation énergétique de tout le parc immobilier. L’approche traditionnelle d’incitation des propriétaires à la rénovation de leurs biens a certes été couronnée de succès, mais elle se révèle insuffisante. Comme le montrent les obligations de rénovation des passoires thermiques et les interdictions d’installation de chaudières au fioul, les législateurs ont déjà pris le tournant d’une réglementation contraignante qui ne fera que s’intensifier dans les années à venir.

Les (futures) obligations légales et réglementaires devront être à la fois plus ambitieuses que les précédentes et, dans le même temps, réalisables pour ceux qui y sont soumis, ce qui soulève un certain nombre de difficultés. D’une part, l’achat immobilier relève pour bon nombre de particuliers d’un investissement censé assurer leur retraite et la charge financière considérable représentée par une rénovation énergétique est à même de mettre en péril la pérennité financière d’un tel investissement. D’autre part, à l’évolution croissante des prix de la construction au cours des dernières années s’ajoute la question de la disponibilité des entreprises et les problèmes de pénurie de matières premières. On est en droit de se demander comment les mesures souhaitées et nécessaires pourront effectivement être mises en oeuvre simultanément en Allemagne, en France mais aussi dans tous les autres pays poursuivant le même objectif de neutralité carbone.

Etienne Sprösser est Rechtsanwalt (Avocat en Allemagne) et fait partie du French Desk de Schultze&Braun. Il est titulaire du double-diplôme en droits français et allemand des universités de Cologne et Paris 1 ainsi que du Master de l’Institut des assurances de Paris-Dauphine.
E-mail : ESproesser@schultze-braun.de

Christian Alpers dirige le département Real Estate chez FalkenSteg. FalkenSteg est une société de conseil en restructuration, financement d’entreprise et investissement immobilier ayant des bureaux à Düsseldorf, Francfort et Munich. Le département Real Estate est spécialisé en gestion et cession de biens immobiliers en situation de crise.
E-mail : Christian.alpers@falkensteg.com


Le débat sur les émissions de CO2 comme élément disruptif du secteur immobilier de part et d’autre du Rhin

Le texte peut être téléchargé ici.