Infobrief Steuerberatung
9. Ausgabe 2021

III. Privates Veräußerungsgeschäft: Verkauf einer selbst genutzten Wohnung einschließlich eines häuslichen Arbeitszimmers

Wird eine private Immobilie erworben und innerhalb von 10 Jahren veräußert, ist ein dabei entstehender Gewinn regelmäßig einkommensteuerpflichtig; entsprechende Verluste dürfen nur mit gleichartigen Gewinnen im selben Jahr bzw. mit Gewinnen im vorangegangenen oder in den folgenden Jahren verrechnet werden12

Eine Ausnahme gilt allerdings für Wohnungen, die eine gewisse Zeit vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.13 Gewinne aus derartigen Objekten bleiben auch beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist regelmäßig steuerfrei.

Bislang war umstritten, ob ein beruflich geltend gemachtes häusliches Arbeitszimmer, das in der veräußerten Eigentumswohnung enthalten ist, dazu führt, dass insoweit eine „anteilige“ Steuer anfällt. Der Bundesfinanzhof14 hat hierzu – entgegen der Praxis der Finanzverwaltung15 – aktuell entschieden, dass die Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers durch einen Arbeitnehmer auch eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ darstellt, mit der Folge, dass der Veräußerungsgewinn auch insoweit steuerbefreit ist, als er auf ein häusliches Arbeitszimmer entfällt.

Eine „schädliche“ Nutzung in diesem Sinne läge – so das Gericht – allenfalls dann vor, wenn z. B. ein Zimmer in der Wohnung fremdvermietet ist. Dagegen sei (typisierend) davon auszugehen, dass ein häusliches Arbeitszimmer stets auch zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird; der Umfang der Nutzung des Arbeitszimmers zu eigenen Wohnzwecken sei in diesem Zusammenhang nicht erheblich, selbst wenn dieser weniger als 10 % beträgt.

Im Streitfall blieb daher der Gewinn aus der Veräußerung einer Eigentumswohnung mit häuslichem Arbeitszimmer in vollem Umfang steuerfrei.


12 § 23 Abs. 1 Nr. 1 sowie Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG.
13 Siehe hierzu § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
14 BFH-Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19.
15 Vgl. BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – IV C 3 – S 2256 – 263/00 (BStBl 2000 I S. 1383), Rz. 21.


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