Infobrief Steuerberatung
4. Ausgabe 2020

I. Berücksichtigung von Schuldzinsen bei gemischt genutzter Immobilie

Schuldzinsen können grundsätzlich insoweit als Werbungskosten berücksichtigt werden, als sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Entsprechendes gilt, wenn ein Gebäude, das mit einem Darlehen finanziert wurde, nicht nur selbst genutzt wird, sondern teilweise auch der Erzielung von Einkünften (z. B. durch Vermietung) dient. Eine Berücksichtigung der Schuldzinsen wäre danach nur anteilig möglich, d. h., soweit das Darlehen auf den vermieteten Gebäudeteil entfällt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs5 können die Schuldzinsen aber dann in vollem Umfang geltend gemacht werden, wenn das Darlehen gezielt einem bestimmten, der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Kaufpreis auf die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile aufgeteilt wird und die auf diesen Gebäudeteil entfallenden Anschaffungskosten tatsächlich auch mit den Darlehensmitteln bezahlt werden.

In einer neueren Entscheidung hat der Bundesfinanzhof6 klargestellt, dass eine gesonderte Zuordnung der Darlehen zu den Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils des Gebäudes aber dann nicht in Betracht kommt, wenn die Darlehensmittel zuvor auf ein privates Girokonto geflossen sind und von dort zusammen mit den dort befindlichen Eigenmitteln zur Begleichung des gesamten Kaufpreises verwendet werden. Aufgrund der Vermischung der Eigen- und der Fremdmittel war nach Auffassung des Gerichts nicht mehr erkennbar, welche Mittel konkret für die Bezahlung des selbst- oder des fremdgenutzten Gebäudeteils verwendet worden sind. Da somit auch Eigenmittel in die Gesamtfinanzierung eingeflossen sind, sei eine Zurechnung der Darlehenszinsen zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nur im Verhältnis der Nutzfläche des selbstgenutzten zu der des vermieteten Teils möglich.


5 Vgl. Urteil vom 09.07.2002 IX R 65/00 (BStBl 2003 II S. 389).
6 Urteil vom 12.03.2019 IX R 2/18 (BFH/NV 2019 S. 1073).


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