Vermögensplanung: Gewerblicher Grundstückshandel nach Baumaßnahmen


BFH: Erweiterungsbauwerk auf einem dem Steuerpflichtigen langjährig gehöhrenden Grundstück

BFH, Urteil vom 15.01.2020 - X R 18/18, X R 19/18

Leitsatz:

Umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen bei bevorstehender Veräußerung können auch bei einer langjährig privat vermieteten Immobilie dazu führen, dass das Objekt dem gewerblichen Betriebsvermögen zugeordnet wird.

Sachverhalt:

Der Steuerpflichtige besaß seit den 1980er Jahren eine Immobilie, welche er im Privatvermögen hielt. Er vermietete die Immobilie an eine GmbH, die dort ein Seniorenheim betrieb.

Im Jahre 1999 beantragte er die Baugenehmigung für einen Erweiterungsbau, welcher 2004 fertiggestellt wurde. Mit dem Erweiterungsbau konnte die Anzahl der Pflegeplätze im Seniorenheim verdoppelt werden.

Im Jahre 2005 brachte er die Immobilie entgeltlich in eine KG (Veräußerung) ein. In seiner Steuererklärung deklarierte er hierzu lediglich laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Einen Gewinn aus der Einbringung der Immobilie erklärte er nicht. Der Steuerpflichtige erzielte ferner als Beteiligter einer KG (unstrittig) zurechenbare Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel.

Das Finanzamt und ihm folgend das Finanzgericht stuften die bis Mitte des Streitjahres 2005 zugeflossenen laufenden Erträge aus dem Objekt als Einkünfte aus Gewerbebetrieb ein und erkannten einen steuerpflichtigen Einbringungsgewinn.

Entscheidung des BFH:

Die Revision von Seiten des Steuerpflichtigen vor dem BFH hatte Erfolg. Der Senat hat die Entscheidung des Finanzgerichts aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Der Senat sah sich auf Grundlage der Feststellungen des Finanzgerichts nicht in die Lage versetzt zu entscheiden, ob und (wenn ja) in welchem Umfang die Immobilie aus einem Betriebs- oder Privatvermögen in die X-KG eingebracht wurde. Aus Sicht des Senats fehlte es an ausreichenden Feststellungen des Finanzgerichts dazu, inwiefern das Grundstück tauglicher Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels sein konnte.

Der BFH erachtete das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels im Streitjahr 2005 als grundsätzlich möglich. Auch ein langjährig privat vermietetes Grundstück könne Betriebsvermögen und damit Zählobjekt eines gewerblichen Grundstückshandels werden, wenn im Hinblick auf eine Veräußerung so umfassende Baumaßnahmen ergriffen werden, dass das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert werde, sondern ein neues Wirtschaftsgut "Gebäude" hergestellt werde. Dies gelte unabhängig davon, ob:

  • ein selbständiges (neben den Altbau tretendes) neues Gebäude,
  • ein selbständiger Gebäudeteil oder
  • ein einheitliches neues Gebäude unter Einbeziehung der Altbausubstanz entsteht.

Maßgeblich ist hier eine umfassende Substanzvermehrung, nicht hingegen eine andere Marktgängigkeit des Objekts. Das FG hat im zweiten Rechtsgang daher zu prüfen, ob vorliegend ein neues Wirtschaftsgut „Gebäude“ hergestellt wurde oder nicht.   

Hinweis:

Der BFH bestätigt mit der Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung und zeigt, dass der Drei-Objekte-Grenze lediglich indizielle Bedeutung zukommt.

Eines Rückgriffs auf die Drei-Objekt-Grenze bedarf es bereits dann nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass der Erwerb mit unbedingter Veräußerungsabsicht erfolgt ist.

In allen anderen Fällen ist der Gesamteindruck im Einzelfall maßgeblich. Der Senat weist vorliegend darauf hin, dass ein bebautes Grundstück trotz langjähriger Nutzung im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung geeigneter Gegenstand eines gewerblichen Grundstückshandels sein kann, wenn der Steuerpflichtige in Vorbereitung der Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, welche zu einem „neuen Gebäude“ führen. Nicht erforderlich ist eine veränderte Marktgängigkeit des Objekts, so dass es nicht darauf ankommt, ob es sich hiernach leichter oder schwerer verkaufen lässt.

Um angesichts dieses weiten Wertungsmaßstabes unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte auf umfangreiche erweiternde Baumaßnahmen vor einer Veräußerung nach Möglichkeit verzichtet werden.

Rechtsanwältin Anita Veenhoff

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